Quinta-feira, 06 de novembro de 2008, 03h00
Vendas mais lentas afetam metas de lançamentos de imóveis
Desde o terceiro trimestre, algumas empresas já estão adiando e cancelando parte dos lançamentos imobiliários previstos
Chiara Quintão - AE
A avaliação do desempenho das vendas de imóveis em setembro e outubro será determinante para a decisão das incorporadoras de lançar ou não o que falta neste fim de ano para cumprir as metas de Valor Global de Vendas (VGV) para 2008 ou haver nova onda de revisão nas projeções, segundo analistas. As primeiras revisões foram motivadas por problemas de caixa das empresas decorrentes da restrição de crédito com a crise financeira internacional, mas, agora, o início da retração da demanda por imóveis começa a pesar na decisão das companhias. "As incorporadoras não vão lançar se não tiverem crédito e se não estiverem vendendo", diz o analista da Fator Corretora, Eduardo Silveira.Parcela significativa dos lançamentos previstos para o ano está concentrada no último trimestre, situação considerada natural conforme a sazonalidade do setor. Mas, desde o terceiro trimestre, algumas empresas já estão adiando e cancelando parte dos lançamentos imobiliários previstos e o mercado avalia que pode haver novas revisões de metas por empresas que ainda mantém suas projeções definidas antes do acirramento da crise e por uma parcela daquelas que já fizeram reduções. Desta vez, a causa mais forte será a queda nas vendas.
"A desaceleração de vendas leva as empresas a rever o fluxo de lançamentos", diz um analista que prefere não ser identificado. Segundo ele, conversas com incorporadoras indicam que a velocidade de vendas diminuiu em outubro. "Os efeitos da crise na demanda por imóveis são maiores no médio-alto e alto padrão, mas já há sinais de desaquecimento na média e baixa renda", conta. Uma das razões para o recuo na compra de unidades dos segmentos de médio-alto e alto padrão é o adiamento da decisão de troca do imóvel, conforme Silveira, da Fator. Sobre a demanda pelo primeiro imóvel os efeitos da crise ainda têm proporções menores.
Vendas
Ao contrário de um ano atrás, quando se dizia que o cumprimento ou não da projeção de valor de vendas pelas empresas seria o primeiro critério do mercado para separar o joio do trigo entre as companhias listadas na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), o lançamento do montante previsto não é mais considerado prioridade, embora ainda seja acompanhado de perto.
A expectativa é que o mercado seja mais compreensivo com quem revisar projeções para baixo ou não cumprir metas de VGV.
Não se trata de cenário de investidores mais tolerantes e pacientes, dispostos a esperar mais tempo pelos retornos prometidos. É que, neste momento, de acordo com analistas, mais importante que uma enxurrada de lançamentos é que a oferta seja ajustada à demanda e que as empresas vendam o que lancem. A redução de projeções de lançamentos chega a ser considerada positiva quando se leva em conta que preservar o caixa das companhias é importante, de acordo com Silveira.
Num momento de mais restrições de crédito para a produção e para o consumidor, o desempenho das vendas nos últimos meses vai definir quanto e o que de fato compensa lançar no quarto trimestre. Isso inclui o que é mais competitivo para cada região. "Não é só crédito e caixa. As empresas vão olhar como as vendas se comportaram em outubro, e se vale à pena lançar e cumprir metas", diz o analista de Construção da Quest Investimentos, Paulo Weickert. Nas teleconferências para comentar os resultados do terceiro trimestre, nos próximos dias, as empresas deverão sinalizar se estão dispostas a lançar o que prometeram, segundo ele.
Silveira diz que, embora a maior parte das empresas que divulgaram prévias dos resultados do terceiro trimestre não tenha demonstrado qual foi a velocidade de vendas de lançamentos - ou seja, quanto foi vendido do que foi lançado -, sua expectativa é que tenha havido redução ante o segundo trimestre por conta da piora do cenário. A Fator avalia a possibilidade de alterar seu modelo conservador de velocidade de vendas média das incorporadoras de 60% em 12 meses para 50% no mesmo período.
De acordo com levantamento da corretora, no primeiro semestre, Cyrela Brazil Realty, PDG Realty Empreendimentos e Participações e Rodobens Negócios imobiliários tinham vendido 60% dos lançamentos do período. Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), Tecnisa e Klabin Segall venderam 50%, enquanto as vendas da Gafisa, Rossi Residencial, MRV Engenharia e Inpar ficaram na casa de 30% dos lançamentos. "Na média, as empresas lançaram 40% em seis meses, em linha com nosso modelo conservador", conta Silveira.
Ceticismo
Segundo a Fator, no acumulado de nove meses, a velocidade de vendas da PDG caiu para 50% e da Rodobens, para 44%. No caso da Cyrela, a maior incorporadora do País, a velocidade de vendas foi de 64%, de acordo com o analista da Fator. "Mas se a Cyrela cumprir a meta de VGV, provavelmente, a velocidade de vendas vai diminuir", diz Silveira. Para 2008, a Cyrela espera VGV total de R$ 7 bilhões e, para 2009, de R$ 8,8 bilhões. Até setembro, a companhia lançou VGV total de R$ 3,971 bilhões. Na prática, precisa lançar mais de 40% da meta no último trimestre para cumprir o que projetou para o ano.
O mercado tem dúvidas se a Cyrela conseguirá cumprir as projeções anunciadas para 2008. Ao contrário de outras companhias, como Even Construtora e Incorporadora, Inpar e CR2 Empreendimentos Imobiliários, a Cyrela não revisou suas projeções após a deterioração do cenário financeiro. "A Cyrela teria de lançar R$ 3 bilhões num trimestre em que a demanda não está tão forte", diz o analista do Santander, Marcelo Millman.
Em relação a 2009, o ceticismo do mercado é ainda maior. "A Cyrela pode entregar o que prometeu este ano, mas deve reduzir a previsão para 2009. Lançar R$ 8,8 bilhões no ano que vem é um exagero, porque a demanda está menor", diz o analista que pediu sigilo. Os analistas não questionam a capacidade da empresa de lançar o VGV previsto para este ano e para o próximo.
Esse cenário foi originalmente publicado no AE Empresas e Setores, serviço de informações e análises sobre o setor corporativo da Agência Estado.
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Publicado em: 06 de novembro de 2008, 03h00
Alterado em: 06 de novembro de 2008, 03h00
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