Com IGP-M em alta, aprenda a negociar o reajuste do aluguel

Apesar do IGP-M ser o índice mais comum, nenhuma norma obriga que a correção do valor dos aluguéis siga o indicador

Mariana Segala - AE

A inflação medida pelo Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) vem assustando quem mora de aluguel. Começou em dezembro, quando o indicador - adotado no reajuste da maior parte dos contratos de locação de imóveis - fechou em 7,75% acumulados em 12 meses, mais que o dobro de 2006. Nessa escalada, o IGP-M de um ano chegou a 9,81% em abril, o maior desde o mesmo mês de 2005, e na segunda prévia de maio, bateu em 11,45%, recorde desde fevereiro de 2005. Para escapar de um aumento exagerado, portanto, só resta um remédio: negociar.

"Entendemos que o índice está extrapolando a realidade", diz o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva. O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por exemplo, indicador oficial da inflação no Brasil, fechou abril acumulando alta de 5,04% em um ano.

Nenhuma norma obriga que a correção do valor dos aluguéis siga o IGP-M. Por tradição, ele é o índice mais comum, mas outros - como o IPCA ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) - podem ser adotados nos reajustes anuais, desde que previstos no contrato. É proibido apenas utilizar indicadores vinculados a moeda estrangeira ou o reajuste do salário mínimo. Mas não há regra que impeça tentar um acordo quando o índice combinado ficar muito acima da média.

"O proprietário nunca é obrigado a aceitar", lembra o vice-presidente de locação do Sindicato da Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi) do Ceará, Paulo da Cruz Matos. Mas nesses casos prevalece o bom senso, pondera o presidente Secovi de Goiás, Marcelo Baiocchi. "As partes sabem que aplicar um índice que deixa aluguel acima do preço de mercado só prejudica."

Por isso, quando o inquilino é bom pagador e a demanda é justa, os proprietários costumam aceitar o pedido, diz Silva. "É mais vantajoso manter um inquilino que desocupar um imóvel, o que causa muitas despesas."

Técnicas

Há formas variadas de tentar um acordo com o proprietário - para os bons locatários, ressalte-se. "Com os inquilinos difíceis, que pagam o aluguel atrasado ou trazem problemas, não temos interesse em negociar. Até preferimos que desocupem o imóvel", diz Baiocchi.

Para os outros casos, os especialistas ensinam as técnicas. A primeira delas é fazer uma minuciosa pesquisa de mercado e propor a manutenção - ou até redução - do valor, se o inquilino constatar que está pagando mais que a média para um mesmo padrão de imóvel.

Outra alternativa é propor que o reajuste do ano seja feito, excepcionalmente, com base em um indicador de inflação que tenha registrado variação menor. Vale até propor uma média entre vários índices, sugere Baiocchi. "Assim o aumento não se restringe nem ao mais baixo, nem ao mais alto", diz.

Se o proprietário for duro na queda e insistir no índice integral, ainda é possível sugerir que o reajuste seja escalonado. "É o reajuste paulatino, que divide o porcentual ao longo do ano de contrato, a cada três meses, por exemplo", explica Baiocchi. "O locador concede um reajuste menor e reserva-se o direito de recuperar essa parte do índice que foi temporariamente deixada de lado", completa Silva.

Tempos de baixa

Apesar das recentes altas, o presidente do Cofeci lembra que o IGP-M seguiu por períodos a fio sendo mais baixo que os outros indicadores de inflação. "A situação de agora é atípica." De abril de 2005 para cá, o índice acumulado em um ano passou vários meses na casa de 1%, 2% ou 3%. Chegou a registrar até variações negativas em abril e maio de 2006.

Para se proteger da deflação, os proprietários costumam incluir nos contratos de locação cláusulas estabelecendo que em caso de índice negativo no mês do reajuste, o aluguel se mantenha o mesmo para o ano seguinte. "Isso tem de constar no contrato. Caso contrário, o inquilino pode exigir a redução do valor."

IGP-M de maio "seguramente" será maior que o de abril

No acumulado dos últimos 12 meses a taxa chegou a 11,45%, a maior desde fevereiro de 2005, quando o porcentual acumulado ficou em 11,30%. Segundo o coordenador de Análises Econômicas da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que calcula o índice, Salomão Quadros, o índice fechado deste mês "seguramente" será maior que o apurado em abril, de 0,69%.

O economista descarta a possibilidade de que o indicador atinja trajetória similar à de 2002. "São cenários diferentes. Não acho que a trajetória dos IGPs agora, em 2008, seja igual à de 2002 ou à de 2004. Ainda acho que essa movimentação (de alta de preços) pode ser momentânea", afirma.

Quadros admitiu, no entanto, que os próximos resultados do índice serão ainda bastante pressionados para cima. Isso porque há vários fatores que podem elevar a taxa. Ele lembrou que o impacto dos recentes aumentos de preços do minério de ferro ainda não foram completamente absorvidos pelo IGP-M. Além disso, os recentes reajustes de gasolina e diesel nem chegaram a impactar indicador. “Temos que estar preparados para ter mais impactos de preços."