Foto: Arquivo pessoal

Joaquim Salema investe em Bonsucesso

Sexta-feira, 01 de agosto de 2008, 03h00

Investidores de imóveis vão para a periferia em busca de construções mais baratas

Principal risco é a inadimplência com aluguéis

Yolanda Fordelone - AE

“Para conseguir um bom retorno com aluguel, o preço do terreno e o valor da mão-de-obra contam muito. Tanto o metro quadrado quanto a mão-de-obra são mais baratos na periferia”, explica Salema, que possui 12 casas de aluguel no bairro Bonsucesso (zona leste de Guarulhos). Segundo especialistas, a valorização dos imóveis em alguns bairros de São Paulo fez com que um maior número de pessoas de baixa e média renda buscasse locações em lugares mais afastados, por serem mais baratas. “Dificilmente os imóveis ficam desalugados”, comemora o investidor.

A falta de pagamento, porém, é o principal risco do investimento. Segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (PEIC) da Federação do Comércio do Estado de São Paulo (Fecomercio), 49% das pessoas com renda até três salários mínimos (R$ 1.245) estão com contas em atraso, incluindo aluguel, contra 35% dos que ganham de três a dez salários mínimos (R$ 1.245 a R$ 4.250). O porcentual cai para 15% entre os que possuem renda acima deste patamar.

Segundo especialistas, o risco pode ser diluído se o investidor tiver mais de um imóvel, e o baixo custo da obra na periferia permite que o construtor monte uma grande carteira. Assim, caso um inquilino fique inadimplente, o proprietário tem a renda dos outros imóveis. Pode ser uma boa opção, mas o investidor deve estar ciente deste risco.

Gastos menores

A principal vantagem da periferia é o baixo custo da construção. Segundo Salema, que também possui imóveis na zona norte de São Paulo, os gastos de uma construção na periferia equivalem a um terço do valor que teria de ser desembolsado se a obra fosse feita na capital paulista. “Em São Paulo, um pedreiro cobraria R$ 70 a diária, incluindo o valor do transporte. Onde construo a mão-de-obra é abundante e as pessoas moram na própria região. O valor cai para aproximadamente R$ 50 a diária”, calcula.

O valor do metro quadrado do terreno varia de R$ 100 a R$ 160. “Para comprar um imóvel para reformar e alugar a pessoa pagaria no mínimo R$ 100 mil em São Paulo. Em Bonsucesso ela consegue comprar por até R$ 35 mil”, diz o corretor Renato Alves de Lima, da imobiliária e contabilidade Remanso.

O valor do aluguel na região varia de R$ 200 a R$ 500. Mas, devido ao custo baixo da construção, o retorno fica entre 1% e 1,5%, segundo Salema. Já em São Paulo, a rentabilidade de imóveis residenciais chega a, no máximo, 0,8%.

Nesse quesito destaca-se a região do aeroporto de Cumbica, na zona leste de Guarulhos, que em poucos anos receberá o trem denominado Expresso Aeroporto. O Governo do Estado pretende ainda construir o Trem de Guarulhos que também passará pelo bairro.

Bonsucesso é outro exemplo de região que tem recebido infra-estrutura. Há dois anos, foi inaugurado o Shopping Bonsucesso e, desde então, a região ao redor tornou-se um centro comercial local e tem atraído o interesse de algumas construtoras.

O interesse de construtoras, aliás, é outro sinal que indica que, em breve, o bairro deve receber novos investimentos do Estado. Isso porque cresce o número de moradores da região, o que chama a atenção dos governantes. Itaquera, na zona leste paulistana, destaca-se nesse ponto.

Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), nos últimos três anos, houve 26 lançamentos no bairro, totalizando 891 novas unidades (casas e apartamentos) de, em média, 52,18 metros quadrados. No final de 2007, os moradores receberam o primeiro shopping do bairro, o Shopping Metrô Itaquera.

“O bairro se valorizou não só pelo shopping, mas também pela ligação da avenida Jacu-Pêssego com a rodovia Trabalhadores”, afirma o corretor Joaquim Carlos de Carvalho Júnior, da Imobiliária Equipe Legis.

Publicado em: 01 de agosto de 2008, 03h00
Alterado em: 01 de agosto de 2008, 03h00