Imagem: Marcelo Corrêa/ AE

Shoppings e faculdades valorizam o bairro

Sábado, 28 de junho de 2008, 07h00

O bairro mudou as características: isso prejudica ou valoriza o imóvel?

Faculdades e shoppings agregam valor aos imóveis, apesar de trazerem um aumento do movimento de pessoas e automóveis

Yolanda Fordelone - AE

“A população está distribuída em muitos pontos da cidade. Atualmente, há o fenômeno da verticalização. Uma mudança no bairro muitas vezes traz valorização porque mais pessoas se interessam em comprar um imóvel na região”, diz o diretor de estudos da Empresa Brasileira Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia.

O exemplo mais comum de transformação de uma região é a chegada de uma estação de metrô. “Os imóveis comerciais no entorno da estação, aqueles que estão na rota de passagem dos usuários, podem dobrar de valor em dois anos”, avalia Pompéia. A valorização dos pontos comerciais conseqüentemente se reflete no preço do aluguel, que pode aumentar muito.

No imóvel residencial, o reflexo também ocorre, porém é menor. Segundo o especialista, em dois anos, as residenciais localizadas num raio de até 20 minutos a pé da estação se valorizam entre 20% e 30%.

O presidente Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, afirma, no entanto, que a construção de estações nem sempre valorizam o bairro. “A estação de metrô Marechal Deodoro é um exemplo. A região era degradada e nem o metrô reverteu aquele quadro”, lembra Viana Neto ao se recordar da estação construída no final dos anos 80.

Faculdades, parques e shoppings também podem valorizar o bairro

Apesar do inconveniente do aumento do número de carros no bairro, a chegada de uma grande faculdade traz também um aumento do número de interessados em residir próximo ao local de estudo ou trabalho. “Na área residencial, valorizam-se imóveis voltados para estudantes, como apartamentos. Outro público potencial é formado pelos professores e funcionários da faculdade”, diz Pompéia.

A área beneficiada se estende a, aproximadamente, três quilômetros em grandes cidades. O empreendimento já não é tão bom assim para quem reside ao lado da faculdade, pois o movimento de pessoas e automóveis é intenso. Segundo especialistas, os investidores não satisfeitos  podem adaptar a residência para um imóvel comercial e lucrar mais. “Faculdades criam novas oportunidades de comércio, barzinhos, papelarias, livrarias, entre outras atividades”, afirma o diretor da Embraesp.

Parques com áreas verdes também são um fator de valorização. “Esse é caso do Parque Burle Marx, na região do Panambi (SP). O terreno do parque era uma propriedade particular”, diz Pompéia. Segundo ele, o valor dos terrenos cresceu, no mínimo, dez vezes em uma década, tamanho foi o desenvolvimento trazido para a região quando o parque foi fundado, em 1995.

Um outro exemplo é o Parque da Juventude, fundado em 2003 na ex-prisão do Carandiru. A área ainda não trouxe uma valorização expressiva para a região. “A retirada da prisão deveria ter valorizado muito o entorno, mas isso ainda não ocorreu porque o presídio feminino ainda está em funcionamento”, diz o diretor da Embraesp, que diz que, assim que houver a desativação da prisão, o efeito de valorização devido ao parque deve ser maior.

Segundo especialistas, com exceção das estações de metrô que trazem retorno em um prazo mais curto, os outros empreendimentos trazem valor para a região, em média, após cinco anos de funcionamento. “Fizemos uma pesquisa com corretores de imóveis da região do alto de Santana, onde foi inaugurado o Santana Parque Shopping há menos de um ano. Ainda não houve nenhuma influência no preço”, afirma Viana Neto, do Creci-SP.

Para ele, há uma questão de maturação da vocação da região. Ou seja, o bairro ainda está estabelecendo o tipo de público da região, o poder de compra dos futuros moradores.

Hospitais não são vistos com bons olhos pelos compradores

Se tudo o que foi citado até aqui, em geral, valoriza os bairros, há alguns empreendimentos que prejudicam o preço dos imóveis na região. Hospitais públicos são um deles. “Os hospitais têm um movimento ruim, trazem características negativas, principalmente no paisagismo”, diz Viana.

Bairros com hospitais, presídios, delegacias muito movimentadas e até templos religiosos barulhentos são desvalorizados. Para quem comprou um imóvel num local que mudou as características, uma recomendação: “Caso haja grande movimentação de pessoas devido ao empreendimento, uma saída é transformar a residência em algo comercial“, diz Viana.

Nos imóveis em que não é possível fazer a alteração, os proprietários terão um pouco mais de dificuldade para vender ou alugar o bem. “Dificilmente os imóveis irão se desvalorizar. O que ocorre é que há uma diminuição significativa do número de interessados em adquirir propriedades na região. A procura diminui, o que faz com que o proprietário tenha mais dificuldade em vender o imóvel. Ele acaba baixando o preço para fazer negócio rapidamente”, explica.

Publicado em: 28 de junho de 2008, 07h00
Alterado em: 28 de junho de 2008, 07h00